Conversazione tra Edoardo De Albertis e Luca Malighetti

Edoardo De Albertis
Nel mese di agosto 2015 si è conclusa la prima operazione strutturata di dismissione di immobili pubblici promossa da Cassa Depositi e Prestiti. La cordata composta da Borio Mangiarotti dal fondo americano Varde e da Beni Stabili Siiq, ci ha condotti  alla firma del contratto per la cessione di sei immobili situati nel Comune di Milano venduti dalle controllate CDP Immobiliare e CDPI SGR.
Il prezzo della cessione è stato pari a 125,5 milioni di euro.
Il portafoglio oggetto di dismissione comprende: 
- il complesso direzionale di via Principe Amedeo e di Corso Italia oggetto di acquisizione da parte di Beni Stabili Siiq; 
- l’area di via Silva, Palazzo Litta in Corso Magenta 24 gli edifici di Viale Montello e via Canonica acquistati da Panorama S.r.l. società veicolo partecipata da Varde e da Borio Mangiarotti S.p.A. 
L’operazione è pertanto una delle più rilevanti per asset di questo tipo realizzata in Italia negli ultimi anni.
Obiettivo della joint venture creata con il fondo americano Varde è lo sviluppo e la ristrutturazione ad uso residenziale in un arco temporale di 3-4 anni degli immobili oggetto di acquisto.
Si tratta di 4 operazioni in posizioni strategiche nel centro di Milano, ciascuna con le sue peculiarità.
Ne parliamo insieme a Edoardo De Albertis (DEA), CFO di Borio Mangiarotti S.p.a. e Luca Malighetti(LM), Responsabile Varde Italia.
- Come nasce la collaborazione tra Varde e Borio Mangiarotti?
- DEA: ho conosciuto Luca, tramite presentazione dell'avv. Lanero, al MIPIM del 2014 a Cannes quando ancora lavorava per Carlyle. In tale incontro ci siamo riproposti di rivederci a Milano per valutare opportunità e sinergie lavorative e da quel momento la collaborazione e' divenuta pressoché costante. Nel frattempo lui ha cambiato casacca diventando responsabile per l'Italia di Varde. Quindi alla domanda "perché Varde?" risponderei per la professionalità di Luca e per l'amicizia che ormai ci lega.
LM: Varde ha una forte competenza in operazioni di ristrutturazione di gruppi soffocati da debiti. Solitamente acquistiamo le posizioni delle banche in sofferenza per arrivare a controllare la società e risanarla. Quando siamo arrivati in Italia, circa un anno fa, ho trovato logico incontrare l’Ing. De Albertis per capire se lui mi avrebbe potuto aiutare a individuare qualche gruppo in difficoltà da risanare. Parlando del più e del meno mi ha proposto di guardare insieme un'operazione che conoscevo molto bene, l'area di Miluce, del fondo Calatrava in liquidazione, a pochi passi dallo sviluppo di Porta Nuova. L'operazione è da subito piaciuta al mio comitato e da lì abbiamo iniziato a capire come sviluppare una possibile JV fino ad arrivare a costruire un veicolo insieme per presentare un'offerta di acquisto dell'area. Nel convincere il mio comitato ha giocato un ruolo chiave la storia quasi centenaria della Borio Mangiarotti, l’ ottima reputazione sul mercato e la capacità di Edoardo di saper parlare con gli investitori istituzionali. E non parlo solo del suo inglese, ottimo, ma del comprendere ciò che é importante per un investitore istituzionale. L’aver lavorato per uno di loro nel corso della sua carriera professionale ha di certo agevolato il dialogo.

- Come avete costruito l’operazione?
DEA: l'acquisizione del "Portafoglio Sforzesco" e' stato un lavoro di mesi che ci ha visti impegnati su svariati fronti: finanziario, legale, tecnico/costruttivo, urbanistico e ancora moltissimo c'è da fare. Aggiungerei che ci è servita tantissimo, per conoscerci e misurarci, anche la partecipazione a gare per Portafogli che non ci siamo aggiudicati, mi riferisco al Progetto ex Miluce di Via Pirelli e al Portafoglio Victor. 
LM: Purtroppo non ci siamo aggiudicati Miluce. ma avevamo lavorato all'accordo per quasi 5 mesi. Avevamo una macchinata pronta. Mancava solo un' altra operazione interessante: Sforzesco, il portafoglio che CDP stava vendendo sul mercato. Noi eravamo stati invitati alla procedura di gara, ma non eravamo riusciti a passare la prima fase. Quando tutto sembrava perso è nata l'idea di fare team up con Beni Stabili. Loro non erano interessati alla parte residenziale del portafoglio, quattro dei sei asset in vendita. La storia poi la conosciamo. Abbiamo presentato un'offerta congiunta con Beni Stabili e ci siamo aggiudicati il portafoglio.
- Quali sono le potenzialità di questa operazione (punti di forza e di debolezza) e dei singoli interventi di cui è composta?
DEA: stiamo parlando di immobili di altissimo valore. Solitamente quando viene messo in vendita un Portafoglio, in mezzo ad asset di pregio viene inserita qualche "sola"... Qui invece, ciascuno con le sue peculiarità, sono tutti investimenti da fare anche presi singolarmente: Palazzo Litta, non ha bisogno di commenti, è semplicemente un pezzo unico, Canonica e Montello sono inseriti in uno dei contesti più dinamici e vibranti della città, Silva è  una delle poche aree libere di dimensioni importanti in una zona centrale di altissimo pregio. L'unica incognita è rappresentata dal mercato di cui da tempo ho smesso di cercare di interpretare le dinamiche.
LM: sono 4 asset tutti a Milano, la città italiana più importanti a livello economico, dove si concentra l'interesse di molti investitori istituzionali. Le singole location sono in zone in forte sviluppo. Canonica e Montello vicine al parco Sempione e alla nuova area Feltrinelli, rappresentano il target ideale per coppie giovani. Palazzo Litta é forse la più bella operazione residenziale di lusso che sia mai stata fatta a Milano, firmata dall'architetto De Lucchi. L'area di Silva è di fronte al costruendo grattacielo di Zaha Hadid, city life, a un passo dalla fermata metropolitana. Non ci sono punti di debolezza se non il fatto che non le abbiamo comprate a sconto.
- Quali sono state le maggiori problematiche?
DEA: il momento più delicato è stato senza dubbio la condivisione del Joint Venture Agreement della nostra società veicolo Panorama Srl; Varde è il socio finanziario forte e lo fa sentire.
LM: negoziare con CDP non é stato sempre facile, ma grazie a Borio abbiamo ottenuto una struttura contrattuale che ci protegge da rischi che come investitore istituzionale non saremmo stati in grado di prendere (rischio ambientale, archeologico e urbanistico). 



- Avete in mente di rendere Panorama un veicolo stabile che possa realizzare altre operazioni nel medio/lungo periodo?
DEA: con Luca lo diciamo sempre: questa deve diventare una macchina da sviluppo. Non ci fermiamo certo al Portafoglio Sforzesco!
LM: sicuramente si. Questa struttura è replicabile e contiamo di farlo a breve. Stiamo analizzando altre opportunità. Speriamo di chiuderne qualcheduna presto.
- Un’operazione di questa portata che tipo di segnale è per gli investitori in Italia?
DEA: il mercato sta cambiando, gli investitori istituzionali internazionali finalmente credono nel nostro Paese e con il loro avvento anche le regole del gioco diventano più pulite.  Il ruolo di noi imprese locali si deve quindi modificare conseguentemente; su investimenti di una certa dimensione non siamo più finanziariamente competitivi, è necessario pertanto costruire partnership che possano valorizzare i nostri punti di forza: know how, conoscenza del mercato, competenza e professionalità.  Entrando nel dettaglio dell'investimento sul Portafoglio Sforzesco, lo stesso assume un valore particolare perché si tratta della prima operazione strutturata di dismissione di immobili pubblici che si realizza in Italia. Considerando l'immenso patrimonio immobiliare dello Stato e quanto una sua parziale dismissione potrebbe incidere in termini di riduzione del debito pubblico, si tratta di un risultato dal valore simbolico elevatissimo e di questo bisogna dare merito a manager competenti e capaci come Giovanni Paviera.
LM: è un segnale molto positivo. In Italia ci sono gruppi come Borio Mangiarotti, che con quasi 100 anni di esperienza possono costituire il partner ideale per gli investitori stranieri. In particolare il settore residenziale che pesa quasi per 70 mld è poco coperto dagli investitori esteri per mancanza di partner affidabili. 
- Quali sono i trend di mercato in Italia? 
DEA: mi soffermo sui macrotrend del mercato residenziale: diminuisce l'acquisto per investimento, aumenta quello per la prima casa, come conseguenza si tende a prediligere appartamenti di dimensioni leggermente maggiori con una camera da letto aggiuntiva - non si acquistano più box macchina, nei nostri nuovi sviluppi ne prevediamo uno per alloggio - gli edifici devono essere energeticamente performanti, solo classe energetica A - anche la casa non è immune dalle nuove tendenze legate al benessere e alla salute: sempre maggiore importanza rivestono pertanto la progettazione del bagno e della cucina intesi come luoghi dove prendersi cura di se'- centrale anche la progettazione del verde condominiale e degli spazi comuni concepiti in modo tale da offrire dei servizi (palestra, sala gioco per bimbi, lavanderia, sale riunioni) - infine riscontriamo un sempre più accentuato bisogno di soddisfare le esigenze legate alla socializzazione e all'intrattenimento: torna quindi il centro cittadino a discapito delle aree suburbane.
LM: i trend sono tutti positivi. C'è molta liquidità che proviene principalmente da investitori stranieri. I volumi in tutti i settori sono aumentati e le banche hanno più voglia di fare lending. Nel settore residenziale in particolare sono in aumento sia le transazioni che i mutui erogati. Sicuramente l’acquirente di oggi e’ un acquirente più attento. Il prodotto deve essere di alta qualità con una forte attenzione alle tematiche di risparmio energetico.
- Cosa sta migliorando e come sta evolvendo il mercato immobiliare italiano ed in particolare a Milano?
DEA: come dicevo poc'anzi, il mercato oggigiorno è difficilmente prevedibile seppur qualche segno di schiarita si nota. Secondo l’Agenzia delle Entrate, nel terzo trimestre 2015 si registra un’ulteriore e significativo aumento del 10,8% delle abitazioni compravendute rispetto allo stesso periodo del 2014, a conferma del trend positivo in atto dallo scorso anno. Complessivamente nei primi nove mesi del 2015 l’aumento si attesta al 5,3% su base annua. La crescita rilevata nel terzo trimestre coinvolge sia i comuni capoluoghi (+12,2% rispetto al terzo trimestre 2014), che gli altri comuni della provincia (+10%). In particolare, tra le grandi città italiane, tutte in aumento, si segnalano incrementi  particolarmente positivi nella città di Napoli che registra un’ulteriore crescita tendenziale del 21,2% nel terzo trimestre del 2015. Seguono le città di Milano (+ 18,2% ),  Torino (+15,7%)  e Firenze (+14,1%).
LM: sta diventando un mercato sempre più istituzionalizzato. Quando partiranno le prime SIIQ avremo anche un mercato immobiliare quotato. Un cambiamento importante che permetterà di attrarre ancora più investitori stranieri e creare maggiore liquidità al mercato. Milano è come sempre un passo avanti in tutto questo. La grande maggioranza delle transazioni nel settore commerciale a Milano sono concluse da investitori istituzionali.
- Quali prospettive/opportunità in Italia (e a Milano) come investitore straniero e come immobiliarista/costruttore?
DEA: in un recente convegno a cui ho partecipato a Madrid, primari player internazionali erano concordi nel vedere nel Real Estate italiano le più grandi opportunità di investimento a livello europeo per i prossimi anni. Le opportunità sono tante ma sopra tutte mi sento di menzionare gli innumerevoli distressed asset di derivazione bancaria e il piano di dismissione di immobili pubblici dello Stato.
LM: credo che la vera opportunità in Italia sia nel creare prodotto nuovo. Questo si sostanzia nel settore residenziale nel lavorare per una sostituzione edilizia, demolendo edifici vecchi e ricostruendoli in classe energetica A. Nel settore commerciale creando prodotto per long term investor, grade A Office per esempio. Oggi ci sono molti soldi ma manca il prodotto giusto. C'è poi una grande opportunità rappresentata dagli NPLs, ma più difficile da interpretare per il momento. 
- Bacchetta magica: Potete scegliere una nuova operazione in cui investire a Milano, cosa scegliereste di fare? In che zona sarebbe? 
DEA: tenuto conto che il Portafoglio Sforzesco e' già di nostra proprietà... guarderei con particolare attenzione al piano di riqualificazione degli scali ferroviari milanesi dismessi con un faro su quello di Porta Genova.
LM: un'opera di redevopment/development residenziale in centro, con una importante componente Retail.
TAGS: Corso Magenta 24; Viale Montello; via Canonica
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