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Mirko Tironi

Classe 1975. Responsabile gestione fondi investimento
Nato a Milano, vive a Milano

Io e Luca ci siamo incontrati vent’anni fa e da allora siamo un team consolidato. Ci occupiamo di investimenti e finanza immobiliare dal 2012 e, prima ancora di approdare in Värde, ci siamo resi conto che lo sviluppo residenziale era un’opportunità di investimento interessante. Nel panorama italiano c’era una domanda abitativa con esigenze diverse e ancora inespresse, ma eravamo consapevoli che un fondo d’investimento, da solo, non poteva bastare.
È stato allora che è avvenuto l'incontro magico con Claudio De Albertis, Edoardo, Regina, Marta e Jacopo: un innamoramento reciproco, un’alchimia che non sempre è replicabile. Un elemento inedito ha caratterizzato la nostra collaborazione ed è stata la struttura della governance della società: tramite un accordo tra investitore (io e Luca, per conto di Värde) e developer (Borio Mangiarotti) si sono portate competenze e risorse all'interno di un fondo di investimento regolamentato. E da lì, l’idea del progetto SeiMilano che, in termini di ingegneria finanziaria, strategia di analisi dei bisogni e governance del processo, è stato, a tutti gli effetti, un laboratorio d’innovazione. Mi sono occupato della parte di asset management che significa posizionare in modo strategico i progetti, creare il team e coordinare lo sviluppo da un punto di vista economico, finanziario e realizzativo, in sostanza: fare in modo che le cose accadano.
In un contesto in cui i fondi di investimento che guardano a questi tipi di iniziative sono per loro natura opportunistici, speculativi e di breve periodo, abbiamo dovuto concepire un meccanismo in grado di conciliare i rendimenti attesi dei fondi con i tempi lunghi di un progetto di rigenerazione urbana.
Nel fare ciò, la prima grande intuizione è stata suddividere l'operazione in due fasi attingendo così a finanziamenti distinti.
In una prima fase, si sono finanziati la bonifica, la progettazione, il masterplan, le infrastrutture e i permessi di costruire. Con questo primo investimento abbiamo creato ‘nuovo valore’ che, a sua volta, ha permesso di sbloccare altro capitale per la fase di realizzazione. In un secondo momento, abbiamo realizzato gli interventi, anche grazie al coinvolgimento di altri fondi internazionali nelle parti del terziario (uffici) e delle residenze in affitto.
Questa operazione ha ridotto notevolmente i tempi e l’investimento in equity, permettendo di calmierare i prezzi della parte residenziale, creando condizioni di affordability altrimenti inimmaginabili. Per fare ciò abbiamo introdotto un modello innovativo che riguarda la gestione di questo progetto attraverso un approccio sperimentale e diverso dal “business as usual”: abbiamo lavorato ad uno storytelling e strutturato il progetto strategicamente in modo tale da attirare l'interesse degli acquirenti delle porzioni residenziali e, contemporaneamente, attrarre nuovi capitali. Per fare questo, nel 2018 abbiamo creato un think- tank che ha aggregato intorno al tavolo i maggiori operatori del settore per ragionare sugli obiettivi e i target di un progetto di tale portata.
Bisognava analizzare i bisogni delle persone (i residenti e i fruitori, presenti e futuri) per generare risposte e servizi adeguati. Lo abbiamo fatto creando una matrice - Smart Social City Matrix – attraverso cui abbiamo identificato gli elementi valoriali che volevamo generare nell’area: sostenibilità, economia circolare, innovazione utile. L’intento era creare un luogo, uno spazio di vita in cui la gente potesse sentirsi orgogliosa di vivere. SeiMilano è innanzitutto uno slogan: perché essere milanese non è un diritto di nascita ma una scelta di vita. L’intuizione è stata capire che questo progetto meritava una visione che andasse oltre il semplice sviluppo immobiliare; si trattava di ricucire una porzione urbana, di trasformare un pezzo di città, introducendo nuovi paradigmi e un briciolo di fantasia!